招商34.8亿元竞得亦庄一宅地 将打造区域内首个“好房子”项目

1月20日，北京市土地市场迎来1月第三场土地出让活动，招商蛇口以34.8亿元为亦庄一宗宅地“托底”，后续将打造亦庄首个有架空层的“好房子”项目。

同一日，北京市2025年供地计划发布，北京市今年将结合市场需求安排商品住宅用地弹性指标240—300公顷，其中不乏位置优越的热门地块。

招商“托底”

本次出让的地块为亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2等地块（以下简称“X24地块”）。

公开资料显示，该地块居住用地面积约30864.8平方米，地上建控规模约77162平方米，容积率2.5，建筑限高80米；商业用地面积约14803.6平方米，地上建筑规模约37009平方米，容积率2.5，建筑高度80米。另有两处公园绿地面积总计约2.13万平方米。

地块总起始价34.8亿元，其中，X24R2地块起始价为31.18亿元，X24B1地块起始价为3.62亿元。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，本次出让的地块先后经历了四度供地，两次调规：2024年2月底，北京市首批次拟供地清单共23宗，X24地块位列其中，当时用地性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，占地4.66公顷，规划建面11.18万平方米，最终未能进入预申请。

当年9月30日，在第四轮集中供地清单中再次出现该地块身影，用地性质发生变化，R2二类居住用地保留，去掉F3其他类多功能用地，增加B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提高到5.49公顷，规划建面约为12.25万平方米。

2024年11月1日第五轮供地中，X24地块第三次出现，延续上一轮规划未进入预申请；二十多天后，地块再度调规，重回当年11月底公示的第六轮集中供地清单中，R2二类居住用地和B1商业用地未发生变动，取消A33教育用地，增加G1公园绿地。用地规模变成6.7万平方米，规划建面回到11.42万平方米，并于当年12月16日预申请的最后一天转正。

该宗地块本次仅吸引招商蛇口一家企业报名，最终由招商蛇口以34.8亿元底价摘得，成交楼面价约4.04万元/平方米。

张凯指出，招商蛇口本次摘得X24地块十分顺理成章，因为向南约700米处就是招商目前在售新盘项目——招商玺，作为面积段在143—226平方米的豪宅项目，开盘一年多网签率只有35%，去化速度并不十分理想。“猜测招商本次大概率会打造面积段为100—140平方米的三、四居的产品，做差异化营销，能巧妙实现双盘差异化良性循环，满足板块内不同预算的置业需求，也能以此提高在板块内的综合竞争力。另外，招商蛇口2024年全年在北京只斩获了一宗地块，即通州梨园地块，此外再无新增土储，现在补货时机刚好。”

据了解，2024年11月，北京市规自委正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。

值得注意的是，X24R2地块在出让文件中明确提出要打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间。据了解，这也是继龙湖·观萃和金茂·璞逸丰宜项目之后，北京第三个有架空层的项目，同时也是亦庄首个有架空层的项目。

2025年供地计划发布

同一日，《北京市2025年度建设用地供应计划》正式发布。2025年，北京市供地计划安排建设用地供应总量3165—3665公顷，较往年基本持平。住宅用地安排955—1015公顷，其中，商品住宅用地240—300公顷、保障性住房用地475公顷。

在住宅用地供应方面，供地计划强调，2025年将以需定供，加快构建房地产发展新模式。落实“严控增量、优化存量、提高质量”的要求，结合市场需求安排商品住宅用地弹性指标240—300公顷。坚持以需定供，加大优质地块供应，优先保障轨道站点周边及城中村改造资金平衡商品住宅用地供应。加大站城融合力度，适度提高轨道站点周边用地建设强度，打造微中心；推动“好房子”试点实施，提升住房品质。

保障性住房用地供应方面，北京2025年将强化存量改造，安排保障性住房用地475公顷，较2024年增加15公顷，统筹推进城中村安置房、配租型、配售型等保障性住房供应。

结合近期北京各区发布的2025年供地计划，2025年北京东城、海淀、朝阳、昌平、大兴、房山、顺义和通州8个区域拟供应接近100宗地块，其中不乏位置优越的热门地块。比如被称为“距离天安门最近”的朝阳区永安里地块。1月17日，该地块规划综合实施方案规划指标调整公示发布，住宅部分建筑面积从原先公示的9万平方米，调整到了10.9万平方米，多出来了1.9万平方米的住宅面积，引发市场期待。