保利联合金茂87亿元摘得北京朝阳一组团地块 溢价率10.5%

2月11日，北京市朝阳区再次出让一宗组团地块，保利+金茂以87.295亿元竞得，溢价率10.5%。

记者了解到，这是自去年以来朝阳区出让的第三宗组团地块，为吸引企业拿地，朝阳区政府主动对地块调整规定，减轻开发商的拿地运营成本。

又一组团地块出让

本次出让的地块为北京市朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、A334托幼用地。

该地块为组团地块，其中，三间房D区1205-0007地块为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。

三间房乡南区1202-0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%。

三间房乡南区1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

这宗组团地块的总面积为6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米，不设置土地限价和销售指导价。

据了解，这是朝阳区自去年以来出让的第三宗组团地块。去年6月13日，北京土地供应迎来新形式，首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，中建智地联合体以112亿元底价竞得，该组团地块包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块，出让价格也打破了当时北京土地出让历史纪录。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，当时朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。不过随后该组团地块中的酒仙桥项目——北京宸园首期开盘即售罄。

当年11月29日，朝阳区再次出让一宗组团地块，包含酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。中海以153.32亿元价格成交，溢价率0.21%。

近两年，全国楼市销售持续下滑，土拍端也随之遇冷。各地持续“松绑”土拍规则”，加大优质地块供应。比如上述朝阳区去年11月份成交的组团地块，为了能够顺利出让，政府对该组团地块的控高、建筑规模等指标均进行了优化修改，将酒仙桥、十八里店地块建筑高度由60米局部提高至80米；降低十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平方米机构养老设施、1500平方米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”；允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。

对于本次出让的组团地块，朝阳区政府亦对买家进行了“减负”。据了解，三间房D区1205-0007地块原本由两宗地块组成，曾出现在2024年第四、五次供地清单里，但在当年第七次供地清单中再次上架时，减去了一宗持有型的多功能用地。1205-0007地块容积率从原来的2.8降为2.5，地上建面减少了1.09万平方米。

此外，三间房乡南区1202-0006原来控高为60米，被打包进该组团地块后，变为局部控高80米。

张凯指出，这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。

保利“补仓”

此次出让的组团地块前期吸引中海、招商以及保利+金茂联合体三家企业报名。竞拍当天后半程主要是中海与保利+金茂的竞争，最终，保利+金茂以87.295亿元竞得，溢价率10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米。

据张凯介绍，三间房乡南区1202-0006、0007地块紧邻朝阳北路，且靠近6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。三间房D区1205-0007地块则位于南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线黄渠站约700米。总体来看，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。

不过，D区1205-0007地块西北角存在一座墓园，即现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，该墓园不可移动，必须原地保留。“这种情况与前段时间中海摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似，后期开发商需要针对此类问题进行相应的处理。”

据了解，项目周边在过去近一年内并无新房项目入市。2023年，光煦境和玺悦朝阳开盘时，其当期销售指导价为8.5万元/平方米，且均已售罄。现房项目也已入市，去年9月，和光煦境推出96套现房，目前已网签91套，网签均价为7.5万元/平方米。今年1月，玺悦朝阳推出86套现房，目前已网签28套，网签均价为8.3万元/平方米。

此外，保利在2024年仅在北京拿下一宗土地，即海淀的嘉华天珺项目，总价为89亿元。张凯表示：“保利此时选择补仓，可谓时机正好，势在必得。”